1. Prinsip Dasar Hukum Pertanahan Indonesia
Di Indonesia berlaku prinsip nasionalitas, yang diatur dalam:
• UUD 1945 Pasal 33
• Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
Intinya:
Hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI).
Orang asing tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik (freehold/Hak Milik).

2. Jenis Hak atas Tanah & Properti yang Relevan bagi Orang Asing
A. Hak Milik (Freehold / Hak Milik)
TIDAK BOLEH untuk orang asing
• Hak paling kuat dan permanen
• Tidak berbatas waktu
• Hanya untuk WNI
• Orang asing dilarang memegang hak ini, baik langsung maupun tidak langsung (termasuk melalui nominee).
Nominee arrangement (pinjam nama WNI) adalah ilegal dan berisiko tinggi.

B. Hak Pakai (Right of Use) – OPSI LEGAL UNTUK WNA

BOLEH untuk orang asing
Ketentuan umum:
• Berlaku untuk:
o Rumah tinggal
o Apartemen (strata title tertentu)
• Diberikan atas:
o Tanah negara
o Tanah Hak Pengelolaan
o Tanah Hak Milik (berdasarkan perjanjian)
Jangka waktu:
• 30 tahun
• Dapat diperpanjang 20 tahun
• Dapat diperbaharui 30 tahun
Total hingga 80 tahun
Syarat utama:
• WNA memiliki izin tinggal di Indonesia (KITAS / KITAP)
• Digunakan sebagai tempat tinggal, bukan spekulasi
ni adalah bentuk kepemilikan properti paling aman dan diakui hukum untuk orang asing.

C. Hak Sewa (Leasehold)
BOLEH untuk orang asing
Karakteristik:
• Berdasarkan perjanjian sewa
• Tidak memberikan kepemilikan tanah
• Bersifat kontraktual
Jangka waktu:
• Umumnya 20–30 tahun
• Dapat diperpanjang sesuai kesepakatan
Kelebihan:
• Fleksibel
• Umum dipakai untuk vila, resort, dan usaha pariwisata
Risiko:
• Tergantung kekuatan kontrak
• Tidak tercatat sebagai hak atas tanah di BPN
• Harus dibuat akta notaris yang kuat

D. Hak Guna Bangunan (HGB)
❌ Tidak dapat langsung dimiliki oleh WNA
Namun:
• PT PMA (Perusahaan Penanaman Modal Asing) dapat memegang HGB
Jangka waktu:
• 30 tahun
• Diperpanjang 20 tahun
• Diperbaharui 30 tahun
Cocok untuk bisnis, hotel, vila komersial, kantor
Tanah dimiliki perusahaan, bukan individu asing.

3. Apartemen (Strata Title) untuk Orang Asing
WNA dapat membeli apartemen dengan ketentuan:
• Status tanah bangunan adalah:
a) Hak Pakai
b) atau HGB di atas Hak Pakai
• Apartemen harus berada di zona yang diizinkan
• Harga minimal tertentu (ditetapkan pemerintah daerah)

4. Larangan & Risiko Hukum bagi Orang Asing
A. Nominee (Pinjam Nama WNI)

DILARANG
Risiko:
• Perjanjian batal demi hukum
• Properti dapat diambil alih oleh WNI nominee
• Tidak ada perlindungan hukum bagi WNA

B. Penguasaan Terselubung
Contoh:
a) Perjanjian hutang fiktif
b) Kuasa mutlak
c) Wasiat tersembunyi
???? Semua bentuk ini berpotensi dibatalkan oleh pengadilan.

5. Rekomendasi Aman untuk Orang Asing
Untuk Tinggal Pribadi:
• Hak Pakai
• Leasehold jangka panjang dengan kontrak kuat
Untuk Investasi / Bisnis:
PT PMA + HGB
Leasehold komersial
Hindari:
• Nominee
• Hak Milik atas nama WNA

6. Penutup (Bahasa yang Bisa Dipakai ke Klien Asing)
Di Indonesia, orang asing tidak dapat memiliki tanah dengan status freehold. Namun, hukum Indonesia menyediakan beberapa mekanisme legal dan aman seperti Hak Pakai, sewa jangka panjang (leasehold), atau kepemilikan melalui perusahaan PMA. Dengan struktur yang tepat dan dokumen legal yang benar, orang asing tetap dapat memiliki dan menggunakan properti secara sah dan aman.