1. Kedudukan PMA dalam Penguasaan Tanah di Indonesia
Berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan UU Penanaman Modal, PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) diperlakukan sebagai badan hukum Indonesia, sehingga:
• PMA tidak dapat memiliki Hak Milik;
• PMA dapat memiliki hak atas tanah berupa:
o Hak Guna Bangunan (HGB); dan/atau
o Hak Pakai, sesuai peruntukan.
Untuk kepentingan usaha (komersial), HGB adalah hak yang paling lazim dan kuat bagi PMA.

2. Jangka Waktu HGB untuk PMA
Sesuai ketentuan Pasal 35 UUPA jo. PP No. 18 Tahun 2021 (pelaksanaan UU Cipta Kerja):
Skema Jangka Waktu HGB:
1. Pemberian pertama:
➝ Maksimal 30 (tiga puluh) tahun
2. Perpanjangan:
➝ Maksimal 20 (dua puluh) tahun
3. Pembaruan (pemberian kembali hak):
➝ Maksimal 30 (tiga puluh) tahun
Total maksimal penguasaan: 80 tahun
Catatan penting:
Perpanjangan dan pembaruan tidak otomatis, tetapi harus diajukan dan memenuhi syarat administratif serta tata ruang.
3. Hak & Kewenangan PMA atas Tanah HGB
Selama HGB masih berlaku, PMA berhak:
1. Menguasai dan menggunakan tanah sesuai peruntukan izin (usaha, komersial, industri, dll);
2. Mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah tersebut;
3. Mengalihkan HGB (jual, hibah, inbreng) dengan persetujuan sesuai ketentuan;
4. Membebani HGB dengan Hak Tanggungan (jaminan ke bank);
5. Menyewakan bangunan kepada pihak lain;
6. Mengajukan perpanjangan atau pembaruan hak.
Namun PMA tidak memiliki tanahnya secara absolut, karena tanah tetap berada dalam penguasaan negara.
4. Apa yang Terjadi Jika HGB Berakhir dan Tidak Diperpanjang?
A. Berakhirnya HGB secara Hukum
Apabila:
• Masa HGB habis; dan
• PMA tidak mengajukan perpanjangan atau pembaruan, atau permohonan ditolak,
maka secara hukum:
Hak Guna Bangunan hapus demi hukum
B. Status Tanah Setelah HGB Berakhir
Menurut UUPA dan PP 18/2021:
1. Tanah kembali menjadi Tanah Negara; atau
2. Jika HGB berasal dari:
o Tanah Hak Milik pihak lain ➝ kembali kepada pemegang Hak Milik;
o Tanah Pengelolaan (HPL) ➝ kembali ke pemegang HPL.
PMA kehilangan hak penguasaan atas tanah tersebut.

C. Nasib Bangunan di Atas Tanah
Secara prinsip:
• Bangunan yang berdiri di atas tanah mengikuti status hak atas tanahnya.
Jika HGB berakhir dan tidak diperpanjang:
1. PMA wajib menyerahkan tanah dalam keadaan kosong, kecuali:
o Ada kesepakatan dengan pemegang hak baru; atau
o Pemerintah memberikan kebijakan lain (misalnya izin sementara).
2. Bangunan dapat:
o Diminta dibongkar oleh bekas pemegang HGB; atau
o Diambil alih oleh negara/pemegang hak baru tanpa kewajiban ganti rugi, kecuali ditentukan lain.
Inilah risiko utama jika PMA lalai memperpanjang HGB.

5. Konsekuensi Praktis bagi PMA
Apabila HGB tidak diperpanjang:
• PMA kehilangan dasar hukum usaha;
• Aset bangunan berpotensi hilang secara ekonomi;
• Bank dapat mengeksekusi kewajiban jika ada kredit;
• Investor dapat mengalami kerugian total.
Karena itu, dalam praktik:
• PMA wajib mengajukan perpanjangan jauh sebelum HGB berakhir;
• Biasanya diajukan minimal 2–5 tahun sebelum jatuh tempo.

6. Kesimpulan Hukum
1. HGB adalah satu-satunya hak tanah paling aman bagi PMA untuk kegiatan usaha jangka panjang;
2. Total jangka waktu maksimal HGB adalah 80 tahun, namun tidak otomatis;
3. Jika HGB berakhir dan tidak diperpanjang, maka:
o Hak hapus;
o Tanah kembali ke negara/pemilik semula;
o PMA kehilangan seluruh hak atas tanah dan bangunan;
4. Oleh karena itu, pengelolaan masa berlaku HGB adalah kewajiban strategis dan hukum bagi PMA.