I. Prinsip Dasar (Landasan Legal)
1. Orang asing diperbolehkan menyewa tanah/bangunan di Indonesia.
2. Tidak ada larangan hukum bagi orang asing untuk menjadi pihak langsung dalam perjanjian sewa menyewa.
3. Yang dilarang adalah:
 penyamaran pihak melalui nominee,
 penggunaan nama orang lokal untuk menghindari pembatasan hukum (fraus legis).
Dengan demikian, solusi hukum bukan mengakhiri sewa, tetapi memperbaiki struktur hukumnya.

II. Langkah-Langkah Konkret yang Harus Ditempuh

1. Menghentikan Hubungan Nominee (Legal Cleansing)

Langkah awal yang sangat penting:
• Membuat pernyataan tertulis (akta atau surat pernyataan):
 bahwa perjanjian sewa sebelumnya tidak mencerminkan keadaan sebenarnya;
 bahwa orang lokal hanya bertindak sebagai peminjam nama;
 bahwa hubungan tersebut tidak akan dilanjutkan.
Ini penting untuk:
 memutus risiko hukum ke depan,
 menunjukkan itikad baik apabila suatu saat diuji secara hukum.

2. Pengakhiran atau Pembatalan Perjanjian Lama
Terdapat dua opsi, tergantung kondisi faktual:

Opsi A – Pengakhiran berdasarkan kesepakatan
 Para pihak sepakat mengakhiri perjanjian sewa lama.
 Dibuat akta pengakhiran (termination deed) di hadapan notaris.
Opsi B – Pembatalan karena cacat hukum
• Perjanjian lama dinyatakan tidak berlaku karena:
o causa tidak halal (nominee),
o penyelundupan hukum.
• Biasanya digunakan jika terjadi sengketa.
Opsi A lebih aman dan elegan, karena menghindari konflik.

3. Membuat Perjanjian Sewa Menyewa Baru (Langsung atas Nama Orang Asing)

Ini adalah inti solusi hukum.
Perjanjian baru harus:
• mencantumkan orang asing sebagai penyewa langsung;
• menyebutkan identitas lengkap:
o paspor,
o kewarganegaraan,
o alamat luar negeri;
• menyebutkan objek sewa secara jelas:
o lokasi tanah,
o luas,
o status hak (Hak Milik / HGB pemilik).
Catatan penting:
Tidak ada kewajiban hukum bahwa penyewa harus WNI. Orang asing boleh menjadi penyewa langsung.

4. Bentuk Perjanjian: Wajib Disarankan Akta Notariil

Untuk perlindungan maksimal:
• Gunakan Akta Sewa Menyewa di hadapan Notaris/PPAT;
• Pastikan notaris:
o memahami bahwa penyewa adalah WNA;
o mencantumkan klausul bahwa sewa tidak menimbulkan hak milik.
Ini akan:
• meningkatkan kekuatan pembuktian,
• memberikan kepastian hukum bagi WNA.
5. Pengaturan Jangka Waktu Sewa yang Wajar

Praktik yang aman:
• 10–25 tahun (tergantung kesepakatan),
• dengan opsi perpanjangan (extension clause),
• tanpa klausul yang menyerupai pengalihan hak milik.
Hindari:
• jangka waktu ekstrem (misalnya 80–100 tahun),
• klausul “penguasaan penuh seperti pemilik”.
6. Pembayaran Sewa Dilakukan Secara Transparan
Untuk menghindari tuduhan penyelundupan hukum:
• Pembayaran dilakukan:
o langsung oleh orang asing,
o ke rekening pemilik tanah;
• Bukti transfer disimpan;
• Pajak sewa dibayar sesuai ketentuan.
7. Alternatif Tambahan (Jika Ingin Lebih Kuat)
Tergantung tujuan penggunaan tanah:
1. Hak Pakai (Hak Pakai di atas Hak Milik)
o Cocok untuk penggunaan jangka menengah–panjang;
o Memerlukan proses administratif lebih formal.
2. Jika untuk usaha
o Orang asing mendirikan PT PMA;
o Sewa dilakukan atas nama PT PMA (bukan pribadi);
o Struktur ini paling aman untuk kegiatan komersial.
III. Perlindungan Hak Orang Asing atas Dana yang Sudah Dikeluarkan
Untuk dana yang sudah keluar sebelumnya, dapat digunakan:
• Perjanjian pengakuan hutang / penggantian biaya dari pihak nominee;
• atau pengakuan tertulis bahwa dana tersebut adalah pembayaran sewa yang dialihkan ke perjanjian baru.
Ini penting agar:
• dana tidak dianggap “hilang”,
• tidak menjadi celah sengketa di kemudian hari.
IV. Kesimpulan Akhir
1. Orang asing dapat dan boleh menyewa tanah secara langsung di Indonesia.
2. Cara yang sah adalah:
o menghentikan praktik nominee,
o membatalkan/mengakhiri perjanjian lama,
o membuat perjanjian sewa baru atas nama orang asing.
3. Mekanisme ini:
o menghilangkan unsur penyelundupan hukum,
o melindungi hak pendana (WNA),
o memberikan kepastian hukum bagi semua pihak.
Jika Anda ingin, saya dapat:
1. menyusunnya dalam bentuk LEGAL OPINION FORMAL (siap tanda tangan),
2. merumuskan checklist notaris agar akta aman,
3. atau menerjemahkan rekomendasi ini ke bahasa Ceko atau Inggris untuk disampaikan kepada pihak asing.